Civil liability of the government in compensating due to systemic errors of land registration in law of Iran and England

Document Type : Research Article

Authors

1 Assistant Professor, Faculty of Law & Political Science, University of Tehran, Tehran, Iran

2 Ph.D. Student in Private Law, College oF Farabi , University of Tehran, Qom, Iran

Abstract

Land Registration as a system of consolidation of land ownership is always subject to errors that, if they lead to incorrect registration in the real estate registry, constitute Systemic Errors and can harm third parties. In England Land Registration act 2002 and its subsequent amendments, a special legal regime has been recognized to compensate for systematic errors; However, in Iranian law, even the liability itself is questionable. Based on this, the question arises as to what is the basis of the government's responsibility to compensate for the damages caused by systemic errors in land registration? And what is the legal regime governing this civil liability in the land registration system of England and Iran? This study with a descriptive-analytical approach has concluded that government responsibility in this area is based on the theory of guarantee in Tort Law. Also, in English law, the principle is to prevent the invalidity of the registered ownership, even if it is wrong and the injured parties of the mistake have the right to claim land price. While a review of Iranian law shows that the registered owner is not well supported in practice and the injured party of a systemic error can sue him directly.

Keywords

Main Subjects


ابهری، حمید؛ مهدی فلاح خاریکی (1398). حقوق ثبت، تهران، مجد.
اسلامی، سید محمدهادی؛ جلیل قنواتی؛ عباس‌علی حیدری (1397). «تفسیر مادة 62 قانون احکام دائمی برنامه‌های توسعة کشور مصوب 10/11/1395»، فقه و مبانی حقوق اسلامی، د 11، ش 1، صص 37 ـ 58.
باختر، سید احمد (1385). قانون ثبت اسناد و املاک در رویۀ قضایی، تهران، نوای عدالت، خط سوم.
بهرامی، داریوش (1394). حقوق ثبت املاک در ایران، تهران، میزان.
پاشازاده، حسن؛ حسن عباس‌زاده (1390). «شرح و نقد مواد 147 و 148 قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1365 با اصلاحات و الحاقات بعدی»، کانون وکلا، ش 213، صص 115 ـ 143.
تفکریان، محمود (1395). حقوق ثبت املاک، تهران، نگاه بینه.
جعفری لنگرودی، محمدجعفر (1393). حقوق ثبت، تهران، گنج دانش.
ـــــــــــــــــــــــــــــ (1394). آرای شورای عالی ثبت و شرح آن، تهران،گنج دانش.
خدابخشی، عبدالله (1398). حقوق دعاوی: تحلیل‌ها و منتخب آرای قضایی، ج 7، تهران، شرکت سهامی انتشار.
دسوقی، اسلام دسوقی عبدالنبی (2016). النظریه العامه للمسئولیه الدولیه بدون خطأ، الطبقه الاولی، جمهوریه مصر العربیه، مرکز الدراسات العربیه للنشر و التوزیع.
رائد، محمد عادل بیان (2016). «الأساس القانونی للمسؤولیه الإداریه دون خطأ ’دارسه مقارنه‘»، علوم الشریعه و القانون، المجلد 43، العدد 1، صص 289 ـ 304.
رستمی بوکانی، علی (1393). آموزش علم ثبت املاک، تهران، ققنوس.
زرگوش، مشتاق (1387). «تحول در مبانی و اصول حاکم بر مسئولیت مدنی دولت»، رسالۀ دکتری حقوق عمومی، دانشگاه شهید بهشتی.
شهری، غلام‌رضا (1389). حقوق ثبت اسناد و املاک، تهران، جهاد دانشگاهی (واحد علامه طباطبایی).
شهری، غلام‌رضا؛ فریدون تحصیل‌دوست؛ عباس‌علی رحیمی اصفهانی؛ محمدهاشم صمدی اهری (1388). مجموعة تنقیح‌شدة قوانین و مقررات حقوقی، تهران، روزنامة رسمی جمهوری اسلامی ایران.
شهیدی، موسی (1381). موازین قضایی، تهران، رهام.
صفائی، سید حسین؛ حبیب‌الله رحیمی (1394). مسئولیت مدنی، تهران، سمت.
صفری‌روشن، مریم (1398). «بررسی تحلیلی مادة 62 قانون احکام دائمی در قانون و رویة قضایی»، راه وکالت، د 11، ش 21، صص 58 ـ 82.
طباطبایی حصاری، نسرین (1396). نقش و کارکرد سازمان ثبت اسناد و املاک و اختیارات آن، تهران، مرکز مطبوعات و انتشارات قوة قضاییه.
ـــــــــــــــــــــ (1398). مبانی و آثار نظام ثبت املاک، تهران، شرکت سهامی انتشار. 
قربان‌نیا، ناصر (1377). «مسئولیت مدنی دولت در فقه امامیه و حقوق موضوعه»، نامة مفید، ش 13، صص 1 ـ 12.
محمدی، نعیمه‌سادات (1390). «تبیین تحولات مسئولیت مدنی دولت با نگاهی به لایحة مسئولیت مدنی مؤسسات عمومی مصوب سال ۱۳83»، پایان‌نامۀ کارشناسی‌ارشد حقوق خصوصی، دانشگاه اصفهان.
مرادخانی، فردین؛ حسین اسفندیاری (1388). «مبانی مسئولیت مدنی دولت در پرتو قوانین ایران»، گفتمان حقوقی، ش 15 و 16، صص 47 ـ 72.
 ، منوچهر (1397). حقوق اداری، تهران، سمت.
میرزانژاد جویباری، اکبر (1395). «درنگی پیرامون مواد 22، 46 ،47، و 48 قانون ثبت به بهانة نظریة جدید شورای نگهبان»، رأی، د 5، ش 14، صص 35 ـ 73.
References
Abhari, H. & Fallah K. M. (2019). Registration law, Tehran, Majd. (in Persian)
Bahrami, D. (2015). Real property Registration Law in Iran, Tehran, Mizan. (in Persian)
Bakhtar, S. (2006). Deeds and Land Registration act in Judicial Procedure, Tehran, Navaye Edalat-Khate sevom. (in Persian)
Cooke, E. (2003). The New Law of Land Registration, Oxforg & Portland, Oregon: Hart publishing.
Desoqi, E. (2016). General theory of Errorless responsibility of Governments, Vol. 1, Egypt: A.S.C pub. (in Arabic)
Dixon, M. (2010). Modern Land Law, London and New York, Routledge.
Ely, J.W. (2008). The Guardian of Every Other Right.A Constitutional History of Property Rights, Oxford, Oxford University Press.
Eslami, S., Ghanavaty, J., & Heidari, A. (2018). “Interpretation of Article 62 of the Provisional Sentences of National Development Plans approved on 10/11/1395”, Research Scientific Journal of Jurisprudence and Base of Islamic Law, 11(1), pp. 37-58. (in Persian)
Ghorban-Nia, N. (1998). “Tort of Government in Imamieh Jurisprudence and approved Law”, Name Mofid Journal, 13, pp. 1-12. (in Persian)
Goymour, A., Watterson, S., & Dixon, M. (2018). New Perspectives on Land Registration Contemporary Problems and Solutions, Oxforg & Portland, Oregon: Hart publishing.
Gray, K. & Gray, S. F. (2011). Land Law, NewYork: Oxford University Press.
Jafari Langroudi, M.J. (2013). Law of Registration, Tehran: Ganje Danesh. (in Persian)
--------------------------. (2014). Decisions of the suoreme Notarial Council, Tehran: Ganje Danesh. (in Persian)
Khodabakhshi, A. (2019). Law of lawsuits, Vol. 7, Tehran, Enteshar Co. (in Persian)
Lees, E. (2013). “Title by Registration: Rectification, Indemnity and Mistake and the Land Registration Act 2002”, The Modern Law Review, 76(1), pp. 62-82.
Mirzanezhad, J. A. (2016). “Delay on Articles 22, 46, 47 and 48 of the Deeds and Land Registration act under the pretext of the new opinion of the Guardian Council”, Raay Journal, 5(14), pp. 35-73. (in Persian)
Mohammadi, N. (2012). “Explanation of Development in State Civil Liability With a View on The Bill on Civil Liability of Public Institutions Enacted on 2005”, M.A. thesis, in Private Law, University of Isfahan. (in Persian)
Moradkhani, F. & Esfandiary, H. (2009). “Foundations of Government Tort in the Light of Iranian Law”, Goftoman Hoghooghi Journal, 15 & 16, pp. 47-72. (in Persian)
Pashazadeh, H. & Abbaszadeh, H. (2011). “Description and critique of Articles 147 and 148 of the Deeds and Land Registration act approved in 1986 with subsequent amendments and additions”, Icbar Journal, 213, pp. 115-143. (in Persian)
Peiró, N. & Martinez García, E. J. (2017). “Blockchain and Land Registration Systems”, European Property Law Journal, 6(3), pp. 296–320.
Raed, M.A. (2016). “The Legal Basis for the Administrative Responsibility without a Mistake (A Comparative Study)”, Deanship of Academic Research, Shari'a and Law Sciences, 43(1), pp. 289-304. (in Arabic)
Reid, K.G.C. (2005). Real property Law project, National Report (Scotland), European University Institute (EUI) Florence/ European Private Law Forum Deutsches Notarinstitut (DNotI) Würzburg.
Rostami Bookani, A. (2014). Training of Land Registration Science, Tehran, Ghoghnoos. (in Persian)
Ruoff, T. (1957). An Englishman Looks at the Torrens System: Being some Provocative Essays on the Operation of the System after One Hundred Years, Sydney: Law Book of Australasia Pty.
Safai, S. & Rahimi, H. (2015). Civil Liability, Tehran, Samt. (in Persian)
Safari Roshan, M. (2019). “Analytical review of Article 62 of the Law on Permanent Provisions in Law and Judicial peocedure”, Rahe Vekalat Journal, 11(21), pp. 58-82. (in Persian)
Schmid, H., Hertel, C., & Wicke, H. (2005). Real Property Law and Procedure in the European Union, EUI-Real Property Law, European University Institute (EUI) Florence/ European Private Law Forum, Deutsches Notarinstitut (DNotI) Würzburg.
Scottish Law Commision (2004). Discussion Paper on Land Registration: Void and Voidable Titles, Discussion Paper No 125.
Shahidi, M. (2002). Judicial Code, Tehran, Roham. (in Persian)
Shahri, GH. (2010). Law of Deeds & Real estate Registration, Tehran, Jahaad Daneshgahi. (in Persian)
Shahri, GH., Tahsildoost, F., Rahimi Esfahani, A., & Samadi Ahari, M. (2009). Codified set of Legal Regulations, Tehran, Rooznameh Rasmi pub. (in Persian)
Sparkes, P. (2003). A New Land Law, Oxforg & Portland, Oregon: Hart publishing.
Tabatabai Hesari, N. (2014). The Basics and Effects of the Land Registry System, Tehran, Enteshar Co. (in Persian)
--------------------------. (2017). The Role and Function of "the Deeds and Real Estate Registry Organization" and its Authorities, Tehran, Press and Publication Center of the Judiciary. (in Persian)
Motamani Tabatabai, M.  . Administrative Law, Tehran, Samt. (in Persian)
Tafakorian, M. (2016). Law of Registration of Properties, Tehran, Negahe Bayeneh. (in Persian)
The Law commission (2016). UPDATING THE LAND REGISTRATION ACT 2002, Consultation Paper No 227.
Zargoosh, M. (2008). “Evaluation of Theoretical Basis and Principles of Govrnmental Tort Liability”, ph.D thesis in Public Law, Shahid Beheshti University. (in Persian)