ماهیت ضمانت اجرای عدم ثبت رسمی اعمال حقوقی در قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول

نوع مقاله : مقاله پژوهشی

نویسنده

دکتری حقوق خصوصی از دانشگاه علوم قضایی و خدمات اداری دادگستری، تهران

10.22059/jolt.2025.395910.1007386

چکیده

مقررات مربوط به ثبت رسمی اموال غیرمنقول با نظم عمومی گره خورده است. از گذشته در خصوص ماهیت ضمانت اجرای عدم رعایت مقررات ثبت اجباری در قانون ثبت، اختلاف نظر وجود داشت. در ماده 48 قانون ثبت، ضمانت اجرای عدم ثبت رسمی معاملات راجع به اموال غیر منقول( موضوع مواد 46 و 47 همان قانون)، عدم پذیرش این اسناد در ادارات و محاکم بود که اطلاق این مواد در خصوص اسنادی عادی دارای حجیت شرعی، طبق نظریه شورای نگهبان به دلیل مخالف با موازین شرعی، عملا غیر قابل اجرا گردید؛ ولی قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول در پی اصرار مجلس بر مصوبه بی اعتباری اسنادی عادی ثبت نشده به دلیل خلاف شرع اعلام شدن آن توسط شورای نگهبان، در مورخ 26 / 2 /1403 با تدبیر مقام معظم رهبری به تصویب مجمع تشخیص مصلحت نظام رسید و از سوی آن مجمع، موافق با مصلت نظام تشخیص داده شده است. این مقاله به دنبال تحلیل ماهیت ضمانت اجرای عدم رعایت ثبت رسمی در اعمال حقوقی مشمول قانون موصوف است. مقنن در این قانون جدید با عبارت «فقدان اعتبار و عدم استماع دعاوی و ادله راجع به آنها» راجع به اعمال حقوقی ثبت نشده اموال غیر منقول در «سامانه ثبت الکترونیک اسناد»، در پی تشریفاتی شدن(غیر رضایی) این اعمال حقوقی بوده و عدم انجام تشریفات در عقود تشریفاتی به منزله عدم تحقق عمل حقوقی(اعم از عقد یا ایقاع) و در نتیجه باطل شده محسوب می شود. روش مقاله با بررسی مبانی حقوقی و قضایی به سبک تحلیلی توصیفی با شیوه کاربردی است.

کلیدواژه‌ها

موضوعات

عنوان مقاله [English]

The Nature of Legal Consequences of Failure to Formally Register of Legal Acts in the Law Requiring Official Registration of Real Estate Transactions

نویسنده [English]

  • Majid Aziziyani
PhD of Private Law, University of Judicial Sciences and Administrative Services
چکیده [English]

The regulations governing the official registration of immovable property are linked to public order. In the past, there has been disagreement about the nature of the legal comsequences for non-compliance with the mandatory registration provisions under the Registration Act. Pursuant to Article 48 of the Registration Act, the legal comsequences for failure to register transactions concerning immovable property (the subject of Articles 46 and 47 of the same Act) was the inadmissibility of such documents before administrative authorities and courts. However,the absolute application of these provisions with respect to private instruments with religious validity, according to the opinion of Guardian Council, became practically unenforceable due to their conflict with religious standards; however, the Act on the mandatory official registration of transactions of immovable property following the Parliament’s insistence on upholding the invalidity of unregistered private instruments despite the Guardian Council’s declaration of their incompatibility with Shari’a, was ultimately ratified by the Expediency Council on 26/2/1403, under the guidance of the Supreme Leader, and was deemed consistent with the expediency of the system. This article seeks to analyze the nature of the legal consequences resulting from the failure to comply with official registration requirments in legal acts covered by the aforementioned Act. In this new legislation, the legislator uses the phrase "lack of validity and inadmissibility of claims and evidence related to" regarding unregistered legal acts of immovable property in the "Electronic Document Registration System", These legal acts are due to formalization (non-consensual), and failure to perform formalities in formal contracts is considered as failure to fulfill the legal act (whether contract or unilateral act) and as a result, such acts are deemed null and void. The methodology of the article is to examine the legal and judicial foundations in a descriptive analytical manner with an applied method.

کلیدواژه‌ها [English]

  • Legal Consequences
  • legal Actions
  • Invalidity
  • Law Requiring Official Registration
  • Private Instruments

مراجع

امامی، سید حسن (1366). حقوق مدنی. تهران: اسلامیه. ج 1.
ــــــــــــــــ (1375). حقوق مدنی. چ 26. تهران: اسلامیه. ج 1 و 2 و 3.
امینی، منصور (1388). نقش ثبت سند در بیع مال غیر منقول در حقوق فرانسه و بررسی قابلیت پذیرش آن در حقوق ایران. تحقیقات حقوقی، ش 49، 211 ـ 238.
ایزانلو، محسن و شریعتی‌نسب، صادق (1391). مطالعة تطبیقی عدم قابلیت استناد در حقوق ایران و فرانسه. حقوق خصوصی، د 9، ش 2.
باریکلو، علی‌رضا (1394). حقوق قراردادها: عقود معین (1). تهران: میزان.
حمیتی واقف، احمدعلی (1388). حقوق ثبت. چ 2. تهران: حقوقدان.
خدابخشی، عبدالله (۱۳۸۷). تحلیل حقوقی دعوای اثبات مالکیت. پژوهش‌های حقوقی، 291 ـ 333.
ــــــــــــــــ (1389). تحلیلی دیگر از مادة 22 قانون ثبت اسناد و املاک. مجلة حقوقی دادگستری، ش 71، 9 ـ 39.
ــــــــــــــــ (1397). قابلیت استناد سند عادی در مقابل سند رسمی؛ رویة قضایی و راهکارها. تعالی حقوق، د 4، ش 1، 78 ـ 101.
خداوردی داریان، احمد (1386). نقش ثبت املاک و مدیریت زمین در فقرزدایی. مجموعه مقالات نخستین همایش علمی‌ـ کاربردی به سوی ثبت نوین. تهران: نقش‌گستران بهار.
جعفری لنگرودی، محمدجعفر (1388). مبسوط در ترمینولوژی حقوق. چ 4. گنج دانش. ج 2.
نوربخش، ریاحی (1401). خلأ‌های ماندگار نظام ثبت املاک در ایران. جستارهای نوین حقوق اداری، س 2، ش 3، بهار و تابستان.
ره‌پیک، حسن (1385). حقوق مدنی: حقوق قراردادها. تهران: خرسندی.
ــــــــــــ (1387الف). حقوق مدنی: عقود معین (1). تهران: خرسندی.
ـــــــــــ (1387ج). حقوق مدنی: اخذ به شفعه. چ 2. تهران: خرسندی.
عابدی، محمد؛ ساعتچی، علی و جاویدی‌آل‌سعدی، فرزاد (1393). وکالت در مقام بیع. پژوهش حقوق خصوصی، س 3، ش 8، پاییز.
شمس، عبدالله (۱۳۸۴). آیین دادرسی مدنی، دورة پیشرفته. تهران: دراک. ج ۳.
ــــــــــــ (1394). ادلة اثبات دعوا. تهران: دراک.
شهیدی، مهدی (1371 ـ 1372). فروش مال غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی. تحقیقات حقوقی، ش 11 و 12.
ـــــــــــــ (1371). قرارداد تشکیل بیع. تحقیقات حقوقی، ش 10، تهران، بهار.
ــــــــــــــ (1380). تشکیل قراردادها و تعهدات. چ 2. تهران: مجد. ج 1.
تقی‌پور درزی نقیبی، محمدحسین و ابهری، حمید (1399). مقایسة قرارداد پیش‌فروش ساختمان با نهادهای مشابه و تشخیص ماهیت آن. حقوق اسلامی، ش 68، بهار.
لطفی، اسدالله (1376). موجبات و مسقطات ضمان قهری در فقه و حقوق مدنی ایران. مجمع علمی و فرهنگی مجد.
صادقی‌مقدم، محمدحسین و طباطبایی حصاری، نسرین (1394). آثار ثبت املاک بر اعتبار اعمال حقوقی با تأکید بر اوصاف و کارکردهای نظام ثبتی. مطالعات حقوق تطبیقی، د 6، ش 2، پاییز و زمستان.
صفایی، حسین (1384). حقوق مدنی: قواعد عمومی قراردادها. تهران: میزان. ج 2.
صفایی، سید حسین (1382). دورة مقدماتی حقوق مدنی. تهران: میزان. ج 2.
عزیزیانی، مجید (۱۴۰۲الف). چالش‌های رویۀ قضایی در دعوای اثبات مالکیت: از نظریه تا رویه. مجلة حقوقی دادگستری، ش ۱۲۱، 265 ـ 282.
ــــــــــــــ (1402ب). بازپژوهی تفوق تصرف بر مالکیت در دعاوی ثالث با نگاهی به رویة قضایی، حقوق خصوصی، 20(1).
ـــــــــــــ (1402ج). غیر قابل استناد بودن معاملات به قصد فرار از دین در حقوق ایران با نگاهی به حقوق به فرانسه و نگرشی بر رأی وحدت رویة 774 مورخ 20/01/1398. آموزه‌های فقه مدنی، دانشگاه علوم اسلامی رضوی، د 15، ش 28، پاییز ـ زمستان.
عندلیب، حسین و علی‌دوست، ابوالقاسم (1399). تعارض بیّنه و سند رسمی از دیدگاه فقه و حقوق موضوعة ایران (پیشنهاد اصلاح مادة 1309 قانون مدنی). جستارهای فقهی و اصولی، د 6، ش 21، 103 ـ 132.
کاتوزیان، ناصر (1384). حقوق مدنی: شفعه، وصیت، ارث. چ 6. تهران: میزان.
ــــــــــــ (1385الف). حقوق مدنی: درس‌هایی از عقود معین. چ 9. تهران: گنج دانش. ج 1.
ــــــــــــ (1390). اثبات و دلیل اثبات. تهران: میزان. ج 1 و 2.
ــــــــــــ (1391). عقود معـین. چ 7. تهـران: شـرکت سـهامی انتشار. ج 4.
ــــــــــــ (1392). قواعد عمومی قراردادها. چ 8. تهران: سهامی انتشار. ج 3.
میرزانژاد جویباری، اکبر (1395). درنگی پیرامون مواد 22، 46، 47 و 48 قانون ثبت به بهانة نظریة جدید شورای نگهبان. رأی، د 5، ش 14، 35 ـ 73.
میرمحمدصادقی، حسین (1388). جرایم علیه اموال و مالکیت. تهران: میزان.
هاشمی شاهرودی، سید محمود (1389). فرهنگ فقه. مؤسسه دایره‌المعارف اسلامی. ج 4.
Abedi, M., Saatchi, A., Javidi Al-Saadi, F.,(2014), Attorneyship in the capacity of a seller, Quarterly Journal of Private Law Research, Year 3, Issue 8, Autumn
Amini, M. (2009), “The Role of Document Registration in the Sale of Immovable Property in French Law and Examining Its Acceptability in Iranian Law”, Journal of Legal Research, No. 49, pp. 211-238.
Andalib, H., and Alidoost, A. (2019), “The Conflict of Evidence and Official Document from the Perspective of Iranian Jurisprudence and Statutory Law (Proposal for Amendment of Article 1309 of the Civil Code), Jurisprudential and Fundamental Researches, Volume 6, Issue 21, pp. 103-132.
Aziziani, M. (2023), A., “Challenges of Judicial Procedure in the Case of Proof of Ownership: From Theory to Procedure,” Justice Legal Journal, Vol. 121, pp. 265-282.
……….. ,(2023), Re-examination of the superiority of possession over ownership in third-party claims with a view to judicial practice, Journal of Private Law, No. 20
………. ,(2023), The unenforceability of transactions with the intention of escaping religion in Iranian law with a view to French law; and an approach to the unanimous ruling of the Court of Appeals 774 dated 01/20/1398, Teachings of Civil Jurisprudence, Razavi University of Islamic Sciences, 15th volume, No. 28, Fall-Winter
Bariklo, A. (2015), Contract Law: Specific Contracts (1), Tehran: Mizan.
Emami, S. H.(1987), Civil Law, Vol. 1, Tehran: Islamiyeh.
    …….….(1996),Civil Law, vol. 1, 2 and 3, Tehran: Islamiyeh
Hamiti Vagif, A.(2009), Registration Law, Lawyer Publishing, Second Edition, Tehran
Hashemi Shahroudi, S.M. (2009), The Philosophy of Jurisprudence (Volume 4). 1st Edition. Islamic Encyclopedia Institute
Izanlou, M., Shariati Nasab, S. (2012) “A Comparative Study of Non-Reliability in Iranian and French Law”. Scientific Research Journal of Private Law. Volume 9. Issue 2.
Jafari Langroodi, M.(2009), Detailed in Legal Terminology (Volume 2). 4th edition. Ganj Danesh
Katouzian, N. (2005), Civil Law: Preemption, Will, Inheritance, Vol. 6, Tehran: Mizan.
  …………….. (2013), General Rules of Contracts, Vol. 3, Vol. 8, Tehran, Sahami Publishing
………..…...  (2012), pecific Contracts, Vol. 4, Vol. 7, Tehran:Sahami Publishing
……………..  2011, Proof and Reason for Proof, Vol. 1 and 2, Tehran: Mizan.
……………... 2006,) Civil Law: Lessons from Specific Contracts, Vol. 1, Ch. 9, Tehran: Ganj Danesh.
Khodabakhshi, A. (2008), “Legal Analysis of the Claim to Prove Ownership”, Legal Research, pp. 291-333.
…………….. 2010, Another Analysis of Article 22 of the Law on Registration of Documents and Real Estate”, Justice Legal Journal, No. 71, pp. 9-39.
…………….. 2018, The Ability to Cite Ordinary Documents Versus Official Documents; Judicial Procedure and Solutions”, Tala’ah Huq, Volume 4, Issue 1, pp. 78-101. 
Khodaverdi Darian, A. (2007) "The Role of Real Estate Registration and Land Management in Poverty Alleviation", Collection of Articles of the First Applied Scientific Conference Towards Modern Registration, Naqsh Gostaran Bahar Publications , Tehran
Lotfi, A. (1997), Reasons and aspects of compulsory guarantee in Iranian jurisprudence and civil law. 1st edition. Majd Scientific and Cultural Association
Mirzanjad Jooybari, A. (2016), “Hesitation about Articles 22, 46, 47 and 48 of the Registration Law under the Pretext of the New Theory of the Guardian Council”, Quarterly Review, Volume 5, No. 14, pp. 35-73.
Mirmohammad Sadeghi, H., Crimes against Property and Ownership, Mizan Publishing House, Tehran, 2009
Nourbakhsh, Riahi, (1401), Persistent gaps in the real estate registration system in Iran, Bi-Quarterly Journal of New Researches in Administrative Law, Year 2, Issue 3, Spring and Summer
Rahpik, H. (2006), Civil Law: Contract Law, Tehran: Khorsandi.
………. (2008),Civil Law: Specific Contracts (1), Tehran: Khorsandi
…………. (2008), Civil Law: Preemptive Acquisition, Vol. 2, Tehran: Khorsandi
Shams, A. (2005), Civil Procedure, Advanced Edition, Vol. 3, First Edition, Tehran: Drak Publications.
…………. (2015),Evidence to prove a case, Tehran: Drak.
Shahidi, M. (1992-1993), "Selling Immovable Property Without Preparing an Official Document", Legal Research, No. 11 and 12,
………….. (2001 ),Formation of Contracts and Obligations. Volume 1. Second Edition. Tehran: Majd Publications.
………….. (1992), Contract of Sale, Legal Research, No. 10, Tehran. Spring
Taghipour Darzi Naghibi, M. H, Abhari, H. (2019), Comparing the pre-sale contract of a building with similar contracts and identifying its nature, Islamic Law Journal, No. 68, Spring
Sadeghi Moghadam, M. H., Tabatabaei Hesari, N., (2015), The effects of real estate registration on the validity of legal acts with emphasis on the characteristics and functions of the registration system, Journal of Comparative Law Studies, Volume 6, Number 2, Fall and Winter
Safaei, H., (2005) Civil Law: General Rules of Contracts. Volume 2. First Edition. Mizan Publishing.
Safaei, S. H. (2003), Introductory Course in Civil Law, Volume 2, Chawl, Tehran: Mizan.
مجله علمی
دوره 22، شماره 1
بهار و تاستان
فروردین 1404
صفحه 85-98

فایل ها

هم رسانی

ارجاع به این مقاله

آمار