حقوق پیش‌فروشنده در قانون پیش‌فروش ساختمان و مقایسة آن با حقوق بایع در قانون مدنی

نوع مقاله: مقاله پژوهشی

نویسندگان

1 دانشیارگروه حقوق، دانشکدة حقوق و علوم سیاسی دانشگاه مازندران

2 دانشجوی دکتری حقوق خصوصی، دانشگاه مازندران

چکیده

با تصویب قانون پیش‌فروش ساختمان در سال 1389، اجازة پیش‌فروش ساختمان‌هایی داده شد که قرار است در آینده ساخته شود. به طرفین این‌گونه قراردادها، پیش‌فروشنده و پیش‌خریدار گفته می‌شود. در این قانون، برای پیش‌فروشنده و پیش خریدار، حقوق و تعهداتی پیش‌بینی شده است. تصویب قانون یادشده را باید منشأ تحولاتی در فروش ساختمان دانست. لزوم تنظیم سند رسمی برای پیش‌فروش ساختمان، درج نکات پیش‌بینی‌شده قانون در قرارداد منعقده و ضمانت اجراهای متفاوت از ضمانت اجراهای موجود در قانون مدنی، از جمله این تحولات است. یکی از مهم‌ترین حقوق پیش‌فروشنده، حق دریافت عوض یا بها براساس قرارداد است که در این قانون، برای عدم پرداخت اقساط عوض یا بها، ضمانت اجراهای خاصی در نظر گرفته شده است. حق ردّ (عدم تنفیذ) قرارداد مربوط انتقال قرارداد یا موقعیت قراردادی پیش‌خریدار نیز از حقوق دیگر پیش‌فروشنده در این قانون است. در این مقاله، حقوق پیش‌فروشنده در قانون پیش‌فروش ساختمان بررسی می‌شود و با حقوق بایع در قانون مدنی مقایسه شود تا تحولات ایجادشده توسط قانون یادشده، به نحو ملموس‌تری بیان شود.

کلیدواژه‌ها


عنوان مقاله [English]

The Rights of Advance-Seller in Building Advance-Sale Act in Comparison with the Sellers Rights in Civil Code

نویسندگان [English]

  • Hamid Abhary 1
  • Mohammad Hossein Taghipour 2
1 Associate Professor, Department of law, College of Law, University of Mazandaran
2 Ph.D. Student in Private Law, College of Law, University of Mazandaran, , Mazandaran ,Iran
چکیده [English]

By approval of Building Advance-Sale Act in 2010, it is permitted to sell in advance the buildings to be built in future. In this Act, certain rights and obligations are provided for the advance-sellers and advance-buyers. The approval of the said Act is a development in the law of sale of buildings. Amongst them are the requirement for official registration of any building advance-sale, statute implied terms and special sanctions provided for breach of any advance-sale contracts. One of the most important rights for the advance-seller is the right to receive the price according to the contract in case of non-payment of installments. The right of rejection of the subsequent contract relating to the transfer of sale contract is another advance-sellers’ right in this Act. In this article we will examine the advance-sellers rights in the Building Advance-sale Act and comprise such rights with the sellers’ rights in the Iranian Civil Code.

کلیدواژه‌ها [English]

  • Advance-buyer
  • advance-seller
  • Building Advance-Sale Act
  • Civil law
ابن زهره، حمزة ابن علی حسینی حلبی (1417 ه.ق)، غنیة النزوع الی علمی الاصول و الفروع، قم، مؤسسة امام صادق علیه‌السلام.

ابهری، حمید (1374)، نقش قوة قاهرة در مسئولیت مدنی، پایان‌نامة کارشناسی ارشد، دانشگاه تهران.

ابهری، حمید؛ روح‌اللهی، فرخنده (1388)، «حق بایع برای رفع عیب مبیع در کنوانسیون بیع بین المللی کالا و حقوق ایران»، مجلة پژوهشهای حقوقی، شمارة شانزدهم، صفحات 46-29.

احمدی، فیروز؛ غضنفری، هنگامه (1387)، «ماهیت حقوق پیش‌فروش آپارتمان و راهکارهای ثبت رسمی آن، مجلة پژوهشهای حقوقی»، سال هفتم، شمارة چهاردهم، مؤسسة مطالعات و پژوهش‌های حقوقی، پاییز و زمستان، صفحات 289-262.

اسدی حلی، جمال‌الدین احمد بن محمد (1407ه.ق)، المهذب البارع فی شرح المختصر النافع، جلد دوم، قم، دفتر انتشارات وابسته به جامعة مدرسین حوزة علمیة قم.

اصغرزاده، علی (1382)، «ماهیت حقوقی قرارداد پیش‌فروش آپارتمان»، فصل‌نامة علامه، دورة اول، شماره‌های 6 و 7، پائیز و زمستان، صفحات 32-7.

اصغری آقمشهدی، فخرالدین؛ محمدزاده، علی (1387)، «بررسی تطبیقی حق در خواست تعمیر کالا از سوی خریدار در کنوانسیون بیع بین المللی کالا 1980 وین و حقوق ایران»، پژوهش‌نامة بازرگانی، شمارة چهل و نهم، صفحات 144-121.

اصفهانی، شیخ محمدحسین (1419)، حاشیة کتاب المکاسب، قم، ذوی‌القربی.

امامی، سیدحسن (1368)، حقوق مدنی، جلد اول، تهران، انتشارات اسلامیه.

انصاری، شیخ مرتضی بن محمدامین (1415ه.ق)، کتاب المکاسب المحرمة و البیع و الخیارات، جلد پنجم، قم، کنگرة جهانی بزرگداشت شیخ اعظم انصاری.

ایروانی، علی بن عبدالحسین نجفی (1406 ه.ق)، حاشیة المکاسب، جلد اول، تهران، وزارت فرهنگ و ارشاد اسلامی.

ایزانلو، محسن (1382)، شروط محدودکنندة و ساقط‌کنندة مسئولیت، تهران، شرکت سهامی انتشار.

ایزدی‌فرد، علی‌اکبر؛ کاویار، حسین (1387)، «بررسی فقهی حقوقی قرارداد پیش‌فروش ساختمان»، فصل‌نامة تخصصی فقه و حقوق، سال پنجم، شمارة هجدهم. صفحات 114-87.

جعفری لنگرودی، محمد جعفر (1387)، ترمینولوژی حقوق، تهران، کتابخانه گنج دانش.

----------------------- (1388)، مبسوط در ترمینولوژی حقوق، جلد دوم، تهران، کتابخانة گنج دانش.

----------------------- (1389)، دورة حقوق مدنی، حقوق تعهدات، تهران، کتابخانه گنج دانش.

جمعی از پژوهشگران زیر نظر هاشمی شاهرودی، محمود (1426 ه.ق)، فرهنگ فقه مطابق مذهب اهل بیت علیهمالسلام، جلد اول، قم، مؤسسة دائره‌المعارف فقه اسلامی بر مذهب اهل بیت علیهم‌السلام.

حاتمی، علی اصغر؛ ذاکری، حانیه (1389)، «ماهیت قراردادهای ساخت و ساز (در فرض پیش فروش)»، مطالعات فقه و حقوق اسلامی، تابستان، سال دوم، شمارة دوم، صفحات 94-71.

خدارحمی، نسرین (1392)، مطالعة تطبیقی قرارداد پیش‌فروش آپارتمان در حقوق ایران و انگلیس، تهران، انتشارات جاودانه، جنگل.

موسوی خوئی، ابوالقاسم (1418 ه.ق)، موسوعة الإمام خوئی، جلد بیست و چهارم، قم، مؤسسة إحیاء آثار الأمام الخوئی.

دارویی، عباسعلی (1391)، «قرارداد پیش‌فروش ساختمان در قانون پیش‌فروش ساختمان (مصوب 24/5/89)»، فصل‌نامة حقوق دانشگاه تهران، دورة 42، شمارة دوم، تابستان، صفحات 166-147.

زرنگار، فرناز (1389)، قرارداد پیش‌فروش ساختمان. تهران، انتشارات جنگل، جاودانه.

سلیمی، صادق؛ دشتبانیان، لیلا (۱۳۹۱)، «تضمین حقوق طرفین قرارداد پیش‌فروش واحد های ساختمانی در حقوق ایران و امارات دبی»، فصلنامة علمی- پژوهشی نامة مفید، شمارة نود و یکم، تابستان، صفحات 27-48.

سیفی زیناب، غلامعلی؛ حسن‌زاده، معصومه (1388)، «استصناع در فقه و حقوق»، مجلة تحقیقات حقوقی، پائیز و زمستان، شمارة پنجاهم، صفحات 218-161.

صفایی، حسین (1364)، «قوة قاهره یا فورس ماژور، بررسی اجمالی در حقوق تطبیقی و حقوق بین الملل و قراردادهای بازرگانی بین المللی»، مجلة حقوقی بینالمللی، شمارة سوم، صفحات 152– 109.

----------- (1379)، دورة مقدماتی حقوق مدنی، اشخاص و اموال، جلد اول، تهران، نشر میزان.

صفایی، حسین و دیگران (1384)، حقوق بیع بینالمللی کالا با مطالعة تطبیقی، تهران، انتشارات دانشگاه تهران.

صفایی، حسین؛ قاسم‌زاده، مرتضی (1384). حقوق مدنی، اشخاص و محجورین، تهران، انتشارات سمت.

طاهری، حبیب‌الله (1418 ه.ق). حقوق مدنی، جلد چهارم، قم، دفتر انتشارات وابسته به جامعة مدرسین حوزة علمیة قم.

طباطبایی یزدی، محمدکاظم (1415 ه.ق)، سؤال و جواب، تهران، مرکز نشر علوم اسلامی.

طهماسبی، علی (1391)، «اختلاف مساحت در ساختمان های پیش‌فروش، نارسایی قواعد عام در حمایت از طرف ضعیف قرارداد»،  دانش حقوق مدنی، شمارة نخست، بهار و تابستان، صفحات 26-15.

عمید، حسن (1358)، فرهنگ فارسی، تهران، انتشارات امیرکبیر.

غریبه، علی؛ مسعودی، ناصر (1390)، «تحلیل فقهی و حقوقی قرارداد پیش‌فروش آپارتمان با تأملی بر انواع بیع»، نشریة علمی-پژوهشی فقه و حقوق اسلامی، سال اول، شمارة دوم، بهار- تابستان، صفحات 175-157.

فاضل‌الآبی، حسن بن ابی طالب یوسفی (1417 ه.ق)، کشف الرموز فی شرح مختصر النافع، دو جلدی، جلد اول، قم، دفتر انتشارات وابسته به جامعة مدرسین حوزة علمیة قم.

فخار طوسی، جواد (1385)، در محضر شیخ انصاری، شرح بیع، جلد بیست و دوم، قم، نسیم مهر.

فرحی، علی (1390)، تحقیق در قواعد فقهی اسلامی، تهران، انتشارات دانشگاه امام صادق.

قاروبی، شیخ حسن (1423 ه.ق)، النضید، جلد یازدهم، قم، انتشارات داوری.

قاسم‌زاده، مرتضی (1389)، حقوق مدنی، اصول قراردادها و تعهدات، تهران، مؤسسة انتشارات دادگستر.

کاتوزیان، ناصر (1384)، دورة مقدماتی حقوق مدنی، اعمال حقوقی، تهران، شرکت سهامی انتشار.

----------- (1387)، حقوق مدنی، دورة عقود معین، جلد اول، تهران، شرکت سهامی انتشار.

---------- (1387)، دورة حقوق مدنی. قواعد عمومی قراردادها، جلد چهارم، تهران، شرکت سهامی انتشار.

---------- (1387)، دورة حقوق مدنی، قواعد عمومی قراردادها، جلد پنجم، تهران، شرکت سهامی انتشار.

----------- (1387)، دورة حقوق مدنی، قواعد عمومی قراردادها، جلد سوم، تهران، شرکت سهامی انتشار.

کمالان، مهدی (1390)، نمونة قراردادهای کاربردی، تهران، انتشارات کمالان.

کیائی، عبدالله (1376)، التزامات بایع و مشتری قبل و بعد از تسلیم مورد معامله، تهران، انتشارات ققنوس.

محقق داماد، مصطفی (1406 ه.ق)، قواعد فقه، جلد دوم، تهران، مرکز نشر علوم اسلامی.

محقق کرکی، علی‌بن‌حسین عاملی ثانی (1414ه.ق)، جامع المقاصد فی شرح القواعد، جلد چهارم، قم، مؤسسة آل‌البیت علیهم‌السلام.

محمدی، ابوالحسن (1382)، قواعد فقه، تهران، نشر میزان.

محمدی، ابوالحسن (1391)، مبانی استنباط حقوق اسلامی، اصول فقه، تهران، انتشارات دانشگاه تهران.

محمدی، سام؛ حسینی‌مقدم، حسن (1391)، «زمان انتقال مالکیت در قانون پیش‌فروش ساختمان مصوب سال 1389»، مجلة حقوق خصوصی، دورة نهم، شمارة دوم، پائیز و زمستان، صفحات 180-155.

ممی‌زاده، مهدی (1386)، «ماهیت و شرایط و آثار قراردادهای پیش‌فروش ساختمان با نقد لایحة جدید پیش‌فروش ساختمان»، مجلة کانون وکلا، سال 49، شمارة 78، صفحات 137-92.

موسی‌زاده، رضا (1377)، حقوق معاهدات بینالملل. تهران، نشر میزان.

میرزای قمی، ابوالقاسم ابن محمدحسن گیلانی (1413ه.ق)، جامع الشتات فی اجوبة السؤالات، جلد سوم، به تصحیح مرتضی رضوی، تهران، مؤسسة کیهان.

میرزانژاد جویباری، اکبر (1385)، «تأثیر درخواست تعمیر کالا از سوی فروشنده در اعمال حق فسخ خریدار»، پژوهش‌نامة حقوق و علوم سیاسی دانشگاه مازندران، شمارة اول، صفحات 112-85.

نیکبخت، حمیدرضا (1376)، «آثار قوة قاهره و انتفای قراردادها»، مجلة حقوقی بین‌المللی، شمارة بیست و یکم، صفحات 126-97.

ولویون، رضا (1380)، «فروش آپارتمان‌های ساخته‌نشده»، مجلة پژوهش حقوق و سیاست، سال سوم، شمارة چهارم، صفحات 44-31.